自己住的房子︰負債，資產還是投資

最近在書上看到一個說法蠻直得參考，是關於購屋自己居住的房子屬於資產，債務，還是投資。很多人再開始賺錢後主要的目標就是準備購屋自己居住，並將這個行為歸類成「投資」。房子在還沒有付清貸款前， 是一筆負債這應該是沒問題的。如果考慮自己住在屋子裡的情況，如果本來在外租屋的房租沒有明顯大於每個月所還貸款的利息部份，其實並沒有省到什麼錢 (這是我自己直覺的想法)，因為實質上只是銀行變成你的房東而已。很多人覺得自己住的房子是個投資的另一個原因是，房價會上漲，可是，仔細想想，如果你沒有獲利了結，把房子給賣了，其實是沒有賺到一毛錢的。如果真的把房子給賣了，你還是得在買個新的地方住，基於現實考量，你不能般的很遠，也不太可能越住越差，新買的房子如果至少要跟本來的房子比擬，甚至更好，難道不會根本來的房子一樣貴嗎？畢竟保守一點，在類似的客觀條件之下，房價應該是類似的。如果把小房子賣掉，又再貸款買大房子，這又回到原點，再度回到負債的狀況。我的結論是，買給自己住的房子，是一種負債，付完貸款後轉換為資產，但並不會自動成為投資。真正屬於投資的房地產，是沒有要自己住，一開始就要拿來出租，又能再適當時候買出的獲利的不動產。

如果把與房貸同樣的資金扣掉房租拿去投資，在同樣的年限後，資產的情況會是如何呢？我的猜想是，再投資複利的作用下，最後的價值應該會比擁有房子的價值加上房價的漲幅來的高。

試著把我的想法套進數字︰

背房貸的情況 ($100 元的房子, 6.31% interests, Year 3 假設房價上漲 20%)︰
Year 1: $37.92
Year 2: $37.92
Year 3: $37.92
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Year 3 資產︰$100 * 120% = $120

另一種選擇，租房子，同樣的資金拿去投資: (假設房租 = $4.5 / Year)
Year 1: ($37.92 - $4.5) + 10% net investment profit = $36.76
Year 2: ($36.76 + $37.92 - $4.5) + 10 % net investment profit = $77.20
Year 3: ($77.20 + $37.92 - $4.5) + 10% net investment profit = $121.68
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$121.68 > $120

這個計算裡有很多變數與假設，不過有一點蠻重要的是，房地產的漲幅是很難預料的，所以上面那情況的 20% 是很樂觀的情況。如果房市開始轉冷，房地產的投資是沒有什麼彈性的，屋主還是得乖乖付完房貸。而在投資的選擇裡，10% 的稅後投資淨收入也許也算樂觀，但是投資工具很多，在各種市場情況下，可以轉換投資工具，似乎有彈性的多。